Let op! U belegt buiten AFM-toezicht. Geen vergunningsplicht voor deze activiteit.
Je hebt op Ferienresort Bad Bentheim een vakantiewoning gevonden, waarvan je zegt: “Dit moet hem worden”. Als je met de verkoper overeenstemming hebt bereikt over de koopsom sta je aan het begin van het koopproces. De aankoop van een recreatiewoning duurt in Duitsland iets langer dan in Nederland. Dit zijn de 6 stappen van het koopproces:
In Nederland maken we na mondelinge overeenstemming een koopovereenkomst op. Beide partijen tekenen en de overeenkomst gaat naar de notaris ter voorbereiding op de notariële akte, waarna partijen door de notaris uitgenodigd worden om de akte te ondertekenen. Koper heeft dan de koopsom en het bedrag van de overdrachtsbelasting op een derdenrekening van de notaris gestort. Na ondertekening van de koopakte ontvangt de koper de sleutel en is hij de nieuwe eigenaar van het huis. De notaris stort de koopsom binnen enkele dagen op de rekening van de verkoper. In Duitsland duurt het allemaal iets langer; hier kennen ze geen koopovereenkomst die door een makelaar gemaakt wordt. De gegevens van de betrokken partijen worden naar de notaris gestuurd, de notaris maakt de notariële koopakte (Kaufvertrag).Wij doen het iets anders: we maken een koopovereenkomst zoals in Nederland, zodat de afspraken tussen partijen vast liggen en de notaris op basis hiervan de notariële akte kan maken.
De notaris stuurt een concept akte (Entwurf) naar koper en verkoper ter controle. Wanneer de akte door beide partijen akkoord bevonden wordt, krijgen koper en verkoper een uitnodiging om de akte op het notariskantoor te ondertekenen (Beurkundung). In Duitsland moet je persoonlijk aanwezig zijn bij de akte-ondertekening. Je kunt niet, zoals in Nederland, een medewerker van het notariskantoor machtigen. Je kunt wel iemand anders machtigen, maar dan moet die persoon lijfelijk aanwezig zijn. Reserveer genoeg tijd voor de afspraak bij de notaris, want de koopakte moet in Duitsland letterlijk worden voorgelezen! Je staat dus niet na een half uurtje weer buiten…
Als de koopovereenkomst ondertekend is, is de koop/verkoop definitief.
Omdat het kadaster tijd nodig heeft om de inschrijving te verwerken kan de koper (via de notaris) een aantekening (Auflassungsvormerkung) in het Grundbuch laten maken betreffende de overeenstemming tussen koper en verkoper over de eigendomsoverdracht. Als je dat niet doet, dan kan de verkoper in de tijd tussen ondertekening van de koopovereenkomst en definitieve inschrijving in het Grundbuch het eigendom overdragen aan een derde. Bovendien kan een schuldeiser (van de verkoper) in de tussentijd de executie van de grond en bebouwing proberen te bewerkstelligen. Met een Auflassungsvormerkung kunt u bovenstaande problemen voorkomen. We nemen deze Auflassungsvormerkung standaard op in de koopakte.
De datum van de eigendomsoverdracht (Auflassung) wordt in de koopakte opgenomen. Meestal is dit 3 tot 4 weken na ondertekening van de koopakte.
De notaris stuurt de koper bericht (Fälligkeitsmitteilung) als de koopsom betaald moeten. De koper betaalt rechtstreeks aan de verkoper. Als er nog een hypotheek op het huis rust, moet die natuurlijk afgelost worden. De koper krijgt dan van de notaris het verzoek om het bedrag van de hypotheek te betalen aan de bank en het restbedrag aan de verkoper te betalen (In Nederland wordt dit door de notaris geregeld). Betaling van de koopsom moet binnen 10 dagen nadat de notaris bericht gestuurd heeft aan de koper.De dag van betaling van de koopsom geldt als de dag van overdracht: vanaf deze dag zijn de lusten en lasten voor de nieuwe eigenaar. De inboedel- en opstal blijft dan nog verzekerd bij de verzekeraar van de vorige eigenaar. Nadat de “Grundbucheintragung” d.w.z. de overdracht is vastgelegd, heeft de nieuwe eigenaar 1 maand de tijd om de opstalverzekering op te zeggen. Indien deze verzekering niet binnen deze periode wordt beëindigd dan zal deze verzekering tot einde van de looptijd doorlopen en zich daarna automatisch per jaar verlengen. Op de dag van betaling worden de meterstanden van gas, water en elektra opgenomen, zodat de verkoper de energiecontracten kan beëindigen en de koper energiecontracten kan afsluiten. De nieuwe eigenaar ontvangt van Roompot een nieuwe verhuurovereenkomst en krijgt toegang tot de eigenarensite, waarop je kunt zien wanneer jouw huis geboekt is.
Enkele weken na de overdracht, krijgt de koper van de notaris het verzoek om de overdrachtsbelasting (Grunderwerbesteuer) aan de belastingdienst (Finanzamt) te betalen. Als de koper ook deze betaling voldaan heeft, wordt hij definitief als eigenaar ingeschreven in het Grundbuch en formeel eigenaar van de woning (Grundbuchteintragung).
