Geen overdrachtsbelasting
Als je een nieuwbouwwoning koopt hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Daarom staat er v.o.n. Dat betekent vrij op naam en daar komen geen kosten meer bij, ook geen notariskosten. Vergelijk het met k.k. (kosten koper), dan betaal je 8% overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris, (ca € 750,00). Als je een woning koopt van € 100.000 heb je nog € 8.750,00 aan kosten.
Vervolgens staat er exclusief BTW. Dat staat er, omdat je een BTW teruggave voor je vakantiewoning kunt ontvangen als je de woning gaat verhuren. Bij volledige verhuur, kun je de volledige BTW voor de vakantiewoning terugvragen. En niet in termijnen, nee, direct het eerste kwartaal na de aankoop. Dus koop je een vakantiewoning van € 100.000 exclusief BTW, dan betaal je in eerste instantie € 121.000 (100.000 + 21% BTW). Het kwartaal na de aankoop kun je de volledige € 21.000 BTW van de vakantiewoning terugvragen.
Spelregels van BTW terugvragen bij je vakantiewoning
Er zijn natuurlijk wel voorwaarden en spelregels aan verbonden. Zo moet je een vakantiewoning 10 jaar blijven verhuren. Na 10 jaar is de woning BTW-vrij en kun je blijven verhuren, maar dan mag je er ook voor kiezen om de woning alleen nog maar zelf te gebruiken of om de woning te verkopen (daarom zie je vaak woningen te koop staan op parken die ongeveer 10 jaar oud zijn).
Als je ervoor kiest om de woning gedeeltelijk te gaan verhuren en gedeeltelijk zelf te gebruiken, dan mag je over het eigen gebruik geen BTW aftrekken. Als je de woning voor de helft van het jaar verhuurt en voor de helft zelf gebruikt, kun je maar de helft van de BTW van de vakantiewoning terugvragen. Dat lijkt logisch toch?
Hoe werkt het terugvragen in de praktijk?
Je koopt een nieuwbouw vakantiewoning en betaalt bij de notaris de woning en inventaris inclusief BTW. Bij de belastingdienst vraag je een BTW-identificatienummer aan: je wordt dan ondernemer voor de BTW. Je hoeft je niet bij de Kamer van Koophandel in te schrijven.
Vervolgens geef je op de belastingaangifte aan welke kosten je gemaakt hebt. De aankoop van het huis en ook de parkkosten, tuinonderhoud en energie. Alle kosten, waarover je BTW betaalt tel je bij elkaar op en daarvan vraag je de BTW over de vakantiewoning terug. Van de andere kant moet je BTW betalen over de inkomsten. Meestal krijg je maandelijks een afrekening van de huurpenningen, waarop ook de BTW vermeld staat. Die geef je dus op als inkomsten en daarover betaal je BTW, maar dat is maar 9%. Je krijgt dus ook deze BTW over de vakantiewoning terug. De eerste keer een groot bedrag, omdat dan de aankoop van het huis erbij in zit, maar elke kwartaal ook, omdat de BTW over de kosten hoger is dan de BTW over de inkomsten.
Af en toe zelf gebruiken?
Ben je van plan zelf af en toe van je vakantiewoning gebruik te maken?
Ook dan kun je de BTW over de vakantiewoning terugvragen. Geef de woning dan 100% in de verhuur en huur hem zelf een enkele keer terug. Dat kost bijna niets: Je betaalt de huur, maar die krijg je ook weer bijgeboekt van de verhuurorganisatie, waarbij dan wel de provisie ingehouden wordt (meestal rond de 25%). Voorbeeld: je huurt je eigen huis voor € 500 voor een lang weekend. Je betaalt dan € 500 + schoonmaak (vaak kun je dat ook zelf doen) + bedlinnen . Je krijgt dan weer € 500 – 25% provisie = € 375 als verhuur op je rekening gestort. Zo’n weekend kost dan € 125,00. Dat is goedkoper en makkelijker dan de BTW verrekenen. Zo kun je dus alsnog een BTW teruggave krijgen voor je vakantiewoning.
